滋賀でセカンドハウスを建てるならほんだ建築へ。あなたの別荘ライフを提案します。

弊社ホームページの、「ご相談からの流れ」に詳しく書かれていますのでそちらをご覧下さい。

建物によって様々です。具体的に言いますと、合併浄化槽の必要な地域、水道がなく地下水汲み上げの井戸及びポンプ必要な場所など、敷地条件によっても様々で一概にお答えすることが出来ません。大まかには、45万～80万円/坪の範囲の中に入ります。「資料請求」から入っていただきますと、弊社の建築した建物の概要と価格の資料を郵送にてお送りする手続きのページになっていますので、ご利用頂ければ幸いです。

弊社ホームページの、「ご相談からの流れ」の設計と工事の部分の内、

設計の部分に詳しく書かれていますのでそちらをご覧下さい。

住宅の場合は、総工事費の10％程度を目安として下さい。小規模な工事ほどパーセンテージは

上がります。
その他の建築物で、工事金額が大きくなるものについては、それより下がると思いますが、

あとは個別にご相談お願いします。

琵琶湖西岸断層という活断層について、近頃良く話題になります。
活断層の地震確率なんて、意味がありません。
過激な言い方かもしれませんが、私はそう思っています。
活断層の地震確率とは、「地震考古学」等でわかってきた断層の正確な年の履歴などから、
その確率を予測しているのです。
プレート型の地震と異なり、活断層の活動履歴は、数百年～数千年単位
その断層の履歴から今後の確率をはじき出しているようです。
単純にいえば、ちょうど500年前と1000年前に断層が動いているから、
今度動くのは今年あたり？ということです。
モノの本を端っこから読んだだけですが
その中には「活断層の活動が1回だけ確認されている」活断層でも
周辺の履歴やイロイロな原則等からの推測として、確率が数字で書かれていました。
30年や50年は誤差範囲といっても過言ではないと思います。
それらの〇〇％という数字は、
百年を単位して考える土木工事の設計の資料や
統計的に計画しなければならない、行政や保険業界には有用なことかもしれませんが
大人になって、家をどうこうできる歳から死ぬまで約50年
最長のローンの長さが35年の個々の人間にとっては何の意味もない数字です。
実際、阪神淡路や新潟の中越地震では、地震が起こった後に活断層が確認されています。
鳥取西部地震にしても、最近の能登半島沖地震にしても危険な活断層とはいわれていなかった所です。
地震に対して丈夫な家を作ることはとても重要なことです。
しかし、地震確率が高い地域であることと、
個人の住宅の建築とは何の関わりもないことと言ってもかまわないと思っています。

地震に関して私が書いたことなど

◎地震と建築構造法規は追いかけっこ（MYホームページより）
◎阪神淡路震災に思う（MYホームページより）
◎雪と体育館の耐震改修(MYブログ07/06/14)
◎怒･地震とブロック塀(MYブログ07/03/27)
◎神社の拝殿が建築できない？(MYブログ06/07/28)

「門扉を、木で、囲みたい」という意味がわからないのですが、
取りあえず、外部に木を使うなら、米杉（レッドシーダー）がいい、と思います。
柔らかくて加工しやすい木ですが、色は、赤黒い濃い色をしてるので色的には好き嫌いがあります。
その上に、防腐着色塗装（キシラデコール（武田薬品）又は、ガードラック（和信化学））等の塗料を塗りましょう。

ダイニング側は、100w1灯のペンダント程度。
あまりW数を気にせずデザインで選びましょう。
白熱灯は蛍光灯に比べ、小さくかつ安定器などの付属品もないので、デザイン的に自由度が高い。なのでかっこいい照明器具が多い。
リビング側は蛍光灯シーリング12帖用（カタログで見ると100～120W位）
ペンダントの光と色をあわして、電球色の蛍光灯を使うのもいいかも。
白熱灯は、アクセントのライトですので、補助と考え、蛍光灯の方でちゃんとした明るさをとりましょう。
プラン的なことはわかりませんが、白熱灯の方が暗くなっても、
多分その向こうにカウンターキッチンがあり、そこにも天井照明があると思いますので、それで十分だと思います。

設計者によっていろいろ色意見は分かれる部分もあるかもしれませんが
◎　土台について
加圧注入材というのは、大きな窯の中に木材を入れ、その木材の持っている水分を、防腐薬液の水分に交換させたものです。
従来は、製材品の表面から2cm程度染み込んだ材がほとんどでしたが、
近頃は、材のほとんど中心まで染みこんでいるものもあります。（高価）
米栂加圧注入材が一般的に流通しているのは、その材のが、やわらかく染み込むのが均一であったからではないかと思います。
米松は、米栂より固く、年輪の輪になっている濃い部分（冬目）と白い部分(夏目）との硬さの差も大きい。
そのため、薬液が均質に染みこみがたかったので製品化されていなかったのではないでしょうか。
最近、製法の向上によりそのような性質の木材でも、十分に薬液を染み込ませることができるようになった為、
米松の加圧注入材も商品化されてきたのだと思います。
だから米松の加圧材は元々の木材ことから考えれば、防腐という機能を防腐薬液に依存しているとううことも含めて、
何の遜色もないと思われます。
その材を使用するのは、工務店（住宅メーカー）が木材を一括購入するに際し、仕入ルートが簡略化されローコスト化が図れる、
などの理由と考えます。
◎断熱材について
ランクを付けると、以下のようになると思います。但し、ランクの高いものほど値段も高価です。
AA－セルロースファイバー系吹込み断熱材充填工法。
現場吹き込みなので、施工上不備によるスキマがでにくい。リサイクル紙を利用している。
（石油系の素材ではないので環境負荷が低い。
将来解体などする場合にも木材と同じ物なので、分別する必要もない）
商品名ー十條木材ジェットファイバー等、他にも王子製紙などでも出していると思います

AB－スタイロフォーム外貼断熱工法。
構造材の外側に断熱材を張る工法なので、上と同じく施工上の不備によるスキマがでにくい。
完全石油系の素材。また、工法上、一般的には、外壁の仕上はサイディング材に限られ、左官塗り仕上は難しい。
BA－ロックウール系断熱材充填工法。
工法上、施工上不備によるスキマができる可能性がある。
かなり密実な（製品自体のランク分けもあるんですが）商品なので、グラスウールより持って触った感じとして、安心感が高い。
BB－グラスウール系断熱材充填工法。
工法上、施工上不備によるスキマができる可能性がある。
ロックウールよりフワフワで（製品自体のランク分けもあるんですが）、安心感が低い。
壁天井の断熱工事それ自体の値段は、35坪2階建ての整形な建物で、
グラスウールで20～30万位、セルロース吹込みでも70～90万位で、住宅全体の価格からすればそんなに高価なものではありません。
キッチンや、ユニットバスの既製品部材をケチってでも、良い工法の断熱工事を施工することをお勧めします。

◎　スタイロフォームで内断熱の工法もあるのですか?
　知りません。工法的には可能でしょうが、
スタイロフォームという素材の特性（断熱材でボード状にコンとした素材は少ない）を生かした工法が外断熱だと思います。
◎　ロックウール系断熱材充填工法は内断熱
鉄筋コンクリート造等で、構造体の内外が分かれている場合に外断熱・内断熱と区分けします。
木造の場合は、構造体の外側に断熱層を設けることを外断熱工法、
構造体の厚みの中で断熱層を作る場合を充填工法と称し、
内断熱という言葉はあまり使わないのではないかと思います。
◎　内断熱で施工上不備によるスキマの改善
　断熱工事の書籍には必ず載っています。
例えば、住宅金融公庫監修木造住宅工事共通仕様書（金融機関にいえば実費にて取り寄せてくれると思います）等。
ただその通り工事できればいいのですが・・・
◎　夏・冬なるべく快適に過ごしたく思っています断熱材は何ミリメートル厚のものを使用するとよいのでしょうか？
　断熱材の厚さは、各地域の気候によって異なります。先の工事仕様書には、それぞれの地域別に載っています。
ただ､「快適」という尺度は、人によって大きく異なります。
建物のスペック全てにいえることですが、
建築主のそのような言葉をどのように捉えるかは何回か打合せを重ねた上で、答えを出していきます。
全てコストに係りがあるので何もかも最上という訳にはいきませんので。
◎　透湿シートを使った壁通気工法を採用
現在最も一般的な外壁工法といっていいでしょう。
◎　耐震性を高めるために通柱はたくさん合った方が良いのでしょうか?
通柱が梁を分断して逆に良くない場合もでてくるという話しも聞きましたが
　「現代」木造軸組工法で、通柱が必要とされるのは、
構造材組立ての際の、便利さと安全確保のため、といって過言でないと思います。
耐震性は壁量（筋違や合板壁等）によって確保するよう設計します。

現代在来木造工法の通柱では耐震性は向上しません。
それよりもバランスのよい壁の配置が重要です。具体的な問題については図面等がないとお答えできません。ただ、筋違等の本数や位置関係については、
建築基準法でも定められていますので確認申請図書通りに施工されていれば、基本的には問題ないと思います。

ネットの回答は、その通りです。家は建ちます。
地目は、基本的には、現状の確認が必要なので 建物が建ってからその現況を確認して地目を変更します。
今度の場合は、新築の建物の登記と一緒の時期に地目変更をすることとなります。
地目は、ローンの担保とならなければ、特段変更する必要もありません。
税金のほうは建物が建ってしまえば 地目がなんであろうと、宅地並みの課税に勝手に変更になります。
○○様の現状でいいますと、地目変更登記費用は数万必要です。
しかし、それをしなくても何ら支障ありません。
  なんかやっぱり実態と法律が違うのが、どうも気持ちが悪い。
土地を担保にお金を借ろうとする場合には宅地と雑種地では相当銀行の査定が違う。
というか、雑種地だと担保価値をみてくれない。
土地を転売するときには宅地の方が売りやすそうな気がする。 など、ということはあるかと思います。
農地（田・畑など）に家を建てる場合は、事前に農地法の４条又は５条の申請が必要です。

私の耳学問でどこで、どの法律でそう規定されているかは知りませんが
風俗営業店＝接客をする場所＝建築基準法上の「キャバレー・料理店・ナイトクラブ・ダンスホール等」
接客＝お客さんの隣に女性（女性を接客する場合には男性）が座って接客する
カウンター越しの飲食物の提供や、純粋なウェイター・ウェイトレスは風俗営業の「接客」にはあたらない
ゆえに、カウンター越しのサービスは「接客」には当たらず
風俗営業店ではないので、建築基準法の「飲食店」扱いとなる。
第１種住居地域に「飲食店」は建設できる。
という論理だと思います。
又、カラオケBOXは第１種住居地域に建設できませんが
「飲食店」なら（カラオケを備えていても）建設は可能です。
カラオケBOXと飲食店との違いは常識的に考えると
多数の専用の個室を備えているかどうかではないかと思います。
明らかな、違法行為（接客業が行われ）が続くようであれば
警察も、風俗営業違反で取り締まってくれるかもしれませんが
なかなかそこまで行くには
「相当な違法行為の積み重ね」がなければ難しいのではないかと思います。
基本的には、建築基準法（土木建築関部署）
よりも風俗営業法（警察）の問題ではないかと思います。
深夜の騒音や異臭などが問題なのであれば
各市区町村に、公害防止条例（めいわく防止条例等）などで、
工場などと同列に騒音悪臭等を規制している条例があると思いますので
そちらの方の窓口へ相談するという方法も考えられます。
深夜のカラオケ騒音が近所へ常に撒き散らされているようであれば
数値的には多分それらの条例に抵触していると思います。

所有者が市で、地目が公衆用道路でも、道路巾が原則的には4ｍなければ、建築基準法上の道路とは認められません。
都市計画区域内では、建築基準法上の道路に2ｍ以上接した土地でなければ建物は建築できません。
但し、「現に建築物が立ち並んでいる」道については、4ｍ未満でも建築基準法上の道路として認められる場合があります。
しかし、道路巾が1.8ｍ未満の場合には、建築基準法上の道路とみなすにために役所の方も建築審査会の同意を得なければならず、
ほとんどの場合は道路とみなされないと考えた方が正しいでしょう。
　道路か道路でないかは、役所（正確には特定行政庁）が資料を整えていますので、そこで尋ねれば解決します。
　ただ、既存建物の立替の場合は、
元々が違反建築でなければ、色々な法的解釈を駆使して、建てられる場合もありますので、
具体的には､地元の専門家（建築士）に相談されたほうが良いと思います。

いわゆる瑕疵担保責任については、http://www.try-net.or.jp/~deco/ie/ippan05.htm
を読んで頂けると理解できるのではないかと思います。
読んでいただければわかるように、多分瑕疵担保期間は、過ぎていると思います。
ご自身の売買契約書を読んでみて下さい。
詳しくは、yahoo検索等で、瑕疵担保責任・マンション等で拾ってみると概要が掴めるのではないかと思います。

1.契約当事者について

分譲マンションの場合、買主と売主が売買契約をしています。
契約当事者は、売主であって、建設会社でも設計事務所でもありません。
瑕疵や損害賠償の請求当事者は、当然売主になります。
売主の知らない事項で建設会社や設計事務所に不正があったとしても、
それは、売主と建設会社等との間での問題であり、買主は関知するところではありません。
したがって、交渉はあくまで売主との直接交渉オンリーとすべきです。

2.図面上と出来上がりの仕様が違う、の内容について

分譲マンションの場合、完成内覧会というものがあったはずです。
目に見えるものについては、買主が直接そのものを見て買っているのですから、
例え、図面等との食い違いがあってもそれを承知で購入した、ということとなると思います。

瑕疵というのは、基本的には欠陥であって、
仕様が異なるだけでは瑕疵には当たらないのではないかと思います。
問題になっているのは、多分、給排水関係の管の種類が、
設計図と異なることから生じた問題のような気がします。
それは、瑕疵というより、
売り物件に記載された仕様と異なるものを売った差額を損害賠償請求するということとなるかと思います。
その点からすると、設計図よりも購入当時のパンフレットや契約の付属書類のようなものが重要になってくるような気がします。
私は、設計図と出来た建物のこの点が異なる、という指摘はできるとは思いますが、
そこから先の紛争については、やはり、弁護士の仕事です。
そのような件の逆の当事者となったことも幸いにしてありませんので、
実際にどのような解決が図られるかは、わからないとしかいえません。

3.竣工図について

設計図ではありません。
建物が完成したとき、このような建物を作ったという図面です。
それが今建っている建物と同じ物です。図面のどこかに大きく「竣工図」という判子が押してあります。
その図面を、提示することを求めて、確認すべきかと思います。
まれに竣工図に虚偽の記載があることも考えられます。
多分管理組合には、竣工図の原本又は控えがあると思うのですが・・・。
　ただ、竣工図が、現状と同じであっても、購入時の説明と異なっていれば、問題であることには変わらないと思います。
買主はあくまで、売主の説明によって物件を買っているのです。

質問の建物は、多分、木造モルタル塗、塗装仕上げだろうとしてお答えします。
　
1 . 外壁のクラックの技術的な基準について
　
クラックの巾が0.3ｍｍ以下のものについては、一般的にヘアークラックと称しセメントやコンクリートが硬化する際、
多少の収縮で出来てしまう浅いひびわれで、重大な仕上の欠陥ではなく外壁の漏水もないと考えてもかまわないと思います。
　それ以上の巾のクラックについては、漏水の可能性を疑う必要がありますので、対策を講じるに越したことはありません。
　但し、クラックは、外見からは本当はどうなっているかはわかりません。
ヘアークラックと見過ごしていたものが大きくなる可能性もありますし、
また、0.3ｍｍを多少超えても
ヘアークラックとみなしても良いようなもの
二次的な防水層や、ひび割れの場所（あまり雨係りにならないような場所など）により、
それ自体だけではそう問題にならないですむ場合などもあります。
　ただ、工事の欠陥としてみなす場合の基準としては0.3ｍｍということになっています（損害賠償などという場合の判断の基準として）。
　
2 . 補修方法について
　
漏水の可能性のあるクラックの一般的な補修方法は、Ｖカットの上シーリングです。
これは、外壁のクラック部分に沿ってＶ型、Ｗ＝10ｍｍ内外にカットし、
そこに外部用の弾性シーリング材（コーキング）を埋め込んでいく工事です。
但し、この工事で防水的な処置は完了しますが、
外壁にミミズバレのような筋が残ってしまうので、
あと、お化粧直しの意味(一般的にこのような工事までする建物はある程度古い建物である場合がほとんど)もあって、
外壁全面に再塗装する場合がほとんどです。
クラックの補修方法としてもう一つ、軽微な場合は、Ｖカットシーリングを施さず、
外壁塗装用の弾性塗料
（多少下地がひび割れても塗料自体が伸縮して外壁面にひび割れを生じさせない塗料）
という物がありますので、
それを外壁全面塗る方法もあります。
 　
3 . 地盤沈下等によるクラックではないかか？
　
・　家の廻りの基礎を一周ぐるっと見てください。
地盤沈下のある場合は、コンクリート基礎（地面から30ｃｍ位の巾のコンクリートの部分）にひび割れが必ずあります。
ただ、ひび割れでも、先ほどのヘアークラックの場合もあります。
基礎に連続して／／／の形連続したひび割れがあれば、
ほとんどの場合地盤沈下によるもので、その場合は、家ごと傾く可能性もある重大な欠陥と考えられます。
　
・    家の建具の建て付けがおかしくありませんか。
１ヶ所や２ヶ所なら、大工さんの取り付け具合の上手下手もあります。
しかし、1階と2階の同じような位置にある建具や、隣り合った建具の開け閉めが、同じように具合が悪くなった。
ちゃんと見ると、斜めのスキマが同じ方向になっている。
そのような場合は地盤沈下を疑ってみる必要があります。
　
4 . 直してもらえるか
　
現在（平成12年4月以降）では、住宅品質確保法という法律により、
外壁の漏水・地盤沈下による家本体の傾斜などは、重大な瑕疵として、10年間は、施工者が無償で補修しなければなりません。
但し、外壁のひび割れから、漏水という欠陥がわかるようになるまでは、相当の期間を要する思われます。
逆に漏水という事実があれば、工務店に強く出て、補修させることはやりやすいのです。
欠陥住宅の相談は、まずは各市町村の建築指導課や建築審査課等というところに相談することからでしょう。
住宅品質確保法では、紛争の調停機関の設置も法制化されていますが、
出来て間もない法律なので、どのように稼動しているのか私は知りません。
その法律に関連して（財）住宅保証機構という団体が作られ
その関連の団体が各都道府県に作られそれが調停の窓口になっているはずです。
相談により、役所関係のどなたかが現地へ訪れても、
相当重大な欠陥と思われるもの以外は、なかなか取り合ってもらえないかも知れません。
とりあってもらえない、ということはそれほど大変なことでもなかったと理解することも必要かもしれません。
あとは、弁護士や、欠陥住宅相談というような民間の機関もあるとは思いますが、
そこへいったからといって、必ず根本的な解決が得られると、限ったことでもありません。
最後に、このような問題を解決するには、
上記のようなことや、また関連書籍などで知識を蓄え、それをバックグラウンドとして、
施工した業者（お金を支払った相手が不動産屋ならその不動産屋）と粘り強く交渉することが、
最も早い解決法だと思います。
住宅の工事代金は、全部支払ってしまったのでしょうか。そうでなければ、とりあえず納得するまでは残金は支払わないことです。
ひとつ思い出したことがあるので追記します。
それは、議事録です。
色々な相談の相手先に対して、その説明には、議事録が有効です。
クレームを、1回言って、対応がないのか、10回言っても対応がないのか、
そのアタリも業者の不誠実さの度合いを測る客観的な尺度となります。
過去のことは今覚えている範囲で正直に
（クレーム対応の場合は、業者の方もちゃんと記録しておく場合もありますのでうそを書いてしまうと仲裁人の心象を悪くします）
今後については、
日時・打合せ場所・時間・打合せの相手方の会社名・役職・名前・打ち合わせた内容
を簡潔に、こまめに取っておくことをお勧めします。

屋根は、全て下（軒先）から葺いてゆきます。
そうして棟の部分は両側の屋根の葺き上がった材料の小口が上を向いてぶつかってしまいます。そこで、
草葺系統の屋根の場合は、その棟の部分を杉皮等の樹皮類で馬の鞍のような形で包むディティールを採用し、
その馬の鞍の形を保持するためにＸ型の木や竹の押さえを、棟材料が吹き飛ばないように重石を、取り付けたのではないかと想像します。
それが様式化されて、それぞれ千木（ちぎ）や鰹木（かつおぎ）になったのではないでしょうか。
文献を調べたわけではありません。　
建築様式にはよくそういうものがあります。
和室の長押（なげし）や、アーチのキーストーンなども、最初は構造的必要から発生したものですが、
今は完全にスタイルの一つでしかありません。

意見として
　
多分、集合住宅は、大規模な工場や、鉱山などのそこで労働しなければならないの産業の要請で作られたような気がします。
今､私は滋賀の田舎に住み、設計や住宅の工事を行っています。
今日､京都の設計事務所から図面のメールが送られ、多分明日には宅配便で図面が１式送られてくるでしょう。
その積算業務を明日から着手し、メールで見積書を送り返すことになります。
先日は地元に建つの鉄骨のゴク簡単な倉庫の申請業務をしました。
依頼主は京都の建設会社、構造計算は大阪の事務所に頼みました。出かけたのは、京都の建設会社へ初回の打合せの１回だけです。
そんな時代に、都市に集合して住む必要があるのでしょうか。
交通（鉄道・自家用車）・通信（電話・ＦＡＸ・Ｅメイル）物流（宅配便）、
遠隔地でも今は多様なコミュニケイションの手段が用意されています。
人は、充実した時間を過ごすために、
気の合った仲間たちと、仕事をし、食事をし、趣味のサークルで遊び、あるいはスポーツし、時には子供の親として情報交換をします。
そしてそれぞれは全て別々の集団です。
そのような多様な人々との関係の切り結びを円滑に保ちながら生活するという観点から
住まいというものを考えて頂けないでしょうか。
そこには集合して住宅だけを作る必然性はないように思うのです。
＜人間が孤独にならないよう、共通の意識をもちつつ、＞
集合住宅という同じ場所にいるというだけでは、そのような意識は生まれないと思います。
事業主からの要請の容積率いっぱいの延べ床面積
・近隣への建設説明会・開発許可や建築の法規制の役所との折衝・日照問題・建設コスト・構造計算・断熱性能・防音性能・結露
・売れる目玉となるデザイン
民間のマンション建築はがんじがらめです。
そんなことを勉強する前に、人はどのように生きていくのかを考えていただければうれしいです。
最後に、あなたのお父さん、隣近所の人と付き合いをしています？、
そんな現実から、地域コミュニティのあり方を考えてください。
名ばかりのコモンスペースのほとんどは、計画者の自己満足にしかなっていないように感じています。