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ご依頼があったので、少し調べたことを、ブログにUPする事にしました。
大津市旧志賀町は、湖西線駅周辺以外はほとんど市街化調整区域で、
昔に別荘分譲地のようにして造成された地域に建物を建築する時には、色々な制約があります。
昔からの分譲地の多くは、「旧認定団地」という地域に指定されています。
旧認定団地であるかどうかは、市役所で調べることが出来ます。
旧認定団地以外の市街化調整区域では、
都市計画法43条許可申請以外はほとんど建築が困難で、
43条の用件を満たすことにも様々な制約があります。
地元の人が、旧集落に住宅や倉庫など、従前空の生活を営むために建物を建築する
旧161沿いにコンビニなどのロードサイドショップを建築するなど以外は、
相当建築が困難であると思われます。

旧認定団地の中ですと、ある程度建築は可能です。
そのような地域に住宅を建築する場合には、
ざっとですが、以下のようなフローチャートになるかと思います。
あくまで、一住宅規模の大きさの一般的な手続きの場合です。ご参考になれば幸いです。

参考リンク
大津市公式HP ＞ 事業者向け ＞ 建築関係情報 ＞ 市街化調整区域内における自己用住宅の開発許可基準について

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地域特性に造詣の深い地場の工務店や設計士を見直して頂ければと思います。地場で仕事が
完結すること自体、ヒトやモノの移動エネルギーが少なくてすむ環境負荷の少ない選択であり、
かつ　住宅建築は個人ができる身近でとても大きな地域振興でもあります。　　　また、地元で
長く仕事を続けられているということこそが品質をおろそかにしなかった証拠ではないでしょうか。
☆☆ とりあえず、ハウスメーカーを選択肢から外して、家作りを考えてみませんか ☆☆
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マキノの秋の観光シーズン用のこんなポスターが以前にありました。

これを見て、何だか複雑な思いに駆られました。
この写真の撮られた場所は、JRマキノ駅から直線距離にして500ｍ位のところです。
この場所は、マキノ駅近傍ということで、都市計画決定される際、
マキノ町としてはごく狭い地域にしか指定されていない、用途地域が貼り付けられた場所です。
良好な住宅街が形成される予定に都市計画した地域は、
農業振興地域からは除外され、その後町内の殆どの地域で施工された、
圃場整備という農業土木開発事業が施工されず、
コンクリートで囲われていない土だけの川や川沿いの灌木が残され、
また、直線的でない川や畦が残されてしまってのです。
それが今、田舎の田舎らしい風景としてポスター写真になる、
何だか、都市計画された時の思惑とは、正反対の形で
土地の価値が、今評価されている事に皮肉を感じてしまいました。

タワーマンションもこのような例の一つのように思われます。
都市の中心部で商業・業務集積を目指して、近隣商業や商業地域の用途を貼付け
容積率を400％や500％に指定した。
そのような場所に、その指定した思いとは裏腹に、
その高い容積率と高さの制限がゆるい事に目をつけて、
大規模な集合住宅（タワーマンション）が林立する。

良い悪いということではなく、数十年前のままの都市計画決定というマスタープランというものが、
もう、今とずれている感じがします。

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木造の増築規定が緩和されたようです。
床面積が既存の1/2以下の増築なら、ひっついていてると（構造的には別々）

8/31までは、
既存不適格部分について耐震診断か現在の規準による構造計算が必要だったのが、
9/1からは、
現状調査による壁量計算、耐震診断、Ｓ56基準法改正以後の建物で検査済証のあるもの
のどれかを検討又は証明出来ればＯＫのようです。

最近、法律が厳しくなってお客様に「出来ない、出来ない」ばかりの返答ばかりで、
心苦しいことが多かったのですが、これで少しは何とかなる事が増える気がします。
自民党金子国土交通大臣の、最後の置き土産（景気対策）というだったのでしょうか。
詳しくは、特定行政庁で、実際の物件を打合せしてみなければわかりませんが、
相当、気がラクになる基準の緩和です。

◎国土交通省>> 政策・仕事>> 住宅・建築>> 建築>> 既存不適格建築物の増築等について

関連MYブログ
◎08/09/12ハウスメーカーの設計者さんに助けられました
◎07/09/20確認申請の提出
◎07/09/02久しぶりの確認申請
◎06/05/31確認審査ひやひや

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鉄筋コンクリート打放しの増築のこの建物は、もうすぐ足場を外すことが出来るようになりました。

この建物の増築の確認申請には、苦労しました。
既存建物のヘーベルハウスの構造は、確認申請を見ると、
住宅型式性能認定でなく一般の鉄骨造と同じ構造形式でした。
建物単位の増築の場合（敷地単位の別棟になる増築の場合は又別のケースと看做される）、
特定行政庁の見解は、既存部分が耐震診断でＯＫとなるか、
又は現在の建築基準法の構造計算でＯＫにならなければならない、
Ｈ14年に検査済証を受けているにも関わらず、です。
お客様を通じて、ヘーベルハウスさんと相談をし、
耐震診断は新たな作業、この場合は、元々の構造計算のデータがあるので、
そのデータを、現行法規の構造計算で再計算する方が速い、ということで、
ハウスメーカーさんにご無理をお願いしました。
今の構造法規にでもＯＫになるという結果がでたので、
その資料を付けて、確認を通すことが出来ました。

変形敷地の四角形じゃない小さな建物の増築が、
ハウスメーカーの不得意（儲けにならない？）とする分野であったという事情があるにせよ、
既存建物の設計を担当されたヘーベルハウスの設計者さんのご厚情に感謝々々でした。

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以前に公募があったので応募した、高島市都市計画審議委員会委員に留任することなりました。
最初の任期が中途半端だったこともあり留任の依頼がありそれを受けたからです。

都市計画法というものに、いつからか疑問を持っています。
用途地域という規制はこの田舎の地域になじむものなのだろうか？
市街化区域と市街化調整区域はこれからの人口減少時代に本当になじむ法律なのだろうか？
開発申請という法律は、本当にちゃんとその法律の趣旨と運用が合致しているのだろうか？
大上段に構えて言ってしまうと、この法律に対する色々な思いが交錯します。

何か、審議が上程された時には、このブログにUPしますので、
問題意識のある方は、その時にご意見を頂ければ幸いです。

例えば高島の事例ではありませんが、都会の高層マンション。
これらは、都心の駅近くの立地です。それらは、
商業地域で容積率が400％だとか600％だとかいう土地に集中しているような思われます。
商業地域にその容積を利用して住宅を作る。
駅近くに誘導しようとした商業集積は、そこには集まらず、
今は郊外のロードサイドの駐車場がたくさんある所に次々と立地する。
都市計画法を制定した時代とは違う、皆が歩いて駅周辺の繁華街へ行くと思われていた行動形式が、
一家に一台（以上）の乗用車をもつ庶民の行動様式に。
それが、元々の法律の趣旨から外れその容積の使われ方がにってしまう。そして、
その高層マンションが1本だけなら、高額所得者の贅沢品としてそれも良かろうとは思いますが、
法律的に言えば、その間近にもいくらでも立てることは可能であり、
香港のように高層住宅が林立する可能性がでてきます。
それは、住環境的に好ましくないようにも思われます。（次回へ続く）

正月、暇に任せてアクセス解析のアクセスワードというのをチェックしていたら
１月１日に「建築確認申請・離れ」というのがありました。
多分この方は以下の建築基準法の内容が確認したかったと思うので今日はそのことについて。

建築基準法で、建物と敷地の関係については、
用途上可分、不可分ということがよく問題になります。
田舎で大きな敷地に親の家と息子の家を別棟で一つの敷地に建てる場合、
両方に「風呂・便所・台所」があると、敷地を便宜上２つに分け、そのそれぞれの敷地に対して
ちゃんと道路が接続していなければなりません。
「風呂・便所・台所」があると、独立して居住可能とみなされます。独立して居住可能ということは、
敷地を分割して、別々の住宅として片方を売りに出すことも可能となります。
このように、親子の関係であろうと、
建物的には、独立したそれぞれのものとみなせる場合は、「用途上可分」
という判断がなされ、別々の敷地にしなければばならない場合があります。
いくら大きい建物でも、
校舎と体育館とクラブの部室、などは、学校という1つの用途の中のものですので
そういう場合は、「用途上不可分」ということになり、
大きな一つの敷地にいくつもの建物を建てることができます。
本宅と離れの関係で言えば、離れの方に「風呂・便所・台所」のどれかが欠落していれば、
その離れは独立した住居とはみなされないので、本宅の敷地の一部に建てることはできますが、
そうでない場合は、別々の敷地として敷地を分割して、
本宅・離れそれぞれに建築基準法に合致する敷地になっていなければいけません。
また、本宅と離れが離れてはいても、
渡廊下等で建物的に繋がっていればそれは大きな一つの建物ですので
当然のことながら、一つの敷地かまいません。
なぜ、このようなことになっているのかというと、都会の真ん中などで離れとして申請して、
分割して売却してしまう。
そうすると、道路に面しない危険な住宅の敷地形態が発生する、そういうことを防ぐためです。
田舎では、昔からの町工場と住宅などの増改築の場合、用途上可分とみなされ、
苦労する場合があります。
学校でも、「同窓会館」などは、学校の用途とは可分とみなされ、
学校の敷地内にはあるものの、
道路に面したところに建築し、同窓会館用の敷地に区別したことがあります。
大きな工場の中の、単身者寮などは、以前は「不可分」と解釈されていましたが、近頃は、
「集合住宅」と「工場」という別々の敷地用途と解釈される方が主流になっているようです。　
検索された方は、それらしい満足が得られる回答があったのでしょうか。
ちょっと心配だったので、私の気の付いた範囲で、ここに書いておくことにしました。
　
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旅館吉平さんの設計の依頼は、昨年の10月でした。
その頃から、確認申請関係の法律の改正が話題になっていました。
鉄骨の増築、問題となりそうな部分の下打合せを建築主事さんと行い、
旅館ホテル建築計画届出（簡単に言うと高島市のラブホテル規制条例）
旅館等事前審査申請（県保健所への届）
の二つの届出の審査終了を受けて確認申請の提出、確認が下りたのが6月14日
6月20日の法改正をにらんでの、申請業務の作業となりました。
もし、これが6月20日以降の手続きになっていたら、
既存建物の耐震診断が必要になり、その費用だけでも数十万が必要となる所でした。
また、その後の経過から想像すると、確認業務の法改正後の混乱の中で、
相当の審査期間が必要であり
その業務に比例して、申請業務量も増加したであろうことは明らかです。
関係法令の動向なども含め、それを適格に認識し、
このような目に見えない費用を、お客さんの負担にしないことも、設計者の仕事の一つです。
　
関連項目

◎吉平さんのＨＰへ
◎ほんだ建築の実績一覧－旅館吉平増改築工事へ
(MYブログ08/01/06)　コストを管理する（吉平さん工事覚書08）
(MYブログ08/01/04)　なにげない手摺の形も（吉平さん工事覚書07）
(MYブログ07/12/31)　大広間和室周りのしつらえ（吉平さん工事覚書06）
(MYブログ07/12/30)　大広間の窓と障子（吉平さん工事覚書05）
(MYブログ07/12/29)　琵琶湖の魚料理の形をイメージ（吉平さん工事覚書04）
(MYブログ07/12/28)　吉平さん工事覚書03(地味な寸法の話）
(MYブログ07/12/27）　吉平さん工事覚書02（屋号）
(MYブログ07/12/24）　吉平さん工事覚書き01（法律編）
(MYブログ07/12/06)　撮影
(MYブログ07/11/29)　民家風の室内塗装
　
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この前の土曜日の木考塾の忘年会。気安い設計者や大工さんとの酒席は、

私にとって色んなグチを吐き出す会になってしまいました。

私の周りで、その餌食になった人すみませんでした。

どうしても、今年の話題は建築基準法の改正。

◎　ちょっと、既存建物の扱いが厳しすぎるん違う？

田舎で検査済証なんかもらってる建物なんてほとんどあらへん。

例え検査済証あっても、後からちょこちょこっとさわったりしてる。

そんな現況からすると、増築するな！っていうことやｎ。

母屋も離れも軽量鉄骨の農作業小屋もある敷地に、増築の確認どうやって出すｎ？

ひっつけて増築するのは、ほとんど不可能に等しいやｎ。

◎　テレビでツリーハウスなんかいうて、番組作ってるやろ。

あれ、明らかに建築物やわな。

いなかやって言うても、建築基準法は本当は守らなあかんはずや、

確認申請は出す必要はないかもしれんけど。、

あんな番組やって、誰かテレビ見た人が、

「ツリーハウスの人建築基準法違反や。あんなの構造計算なんかしてない。」

なんて告発したら、

今の法律そのまま読んだら懲役刑かて可能性あるはずになってしまうやｎ。

まあ、訴えの利益がないって、退けられるかもしれんけどな。

◎　こんどの法律改正は、お客さんも設計者も工事業者も何ぁんも得なことあらへん。

検査機関が上手いこと責任逃れが出来る資料を設計者が山のようにつくって、

その山のような資料に工事業者はおろか、お客さんまでがんじがらめになってしもてる。

etc、etc、　ブログ上でも愚痴ってしまいました。

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先日、確認申請を提出しました。というか、確認申請の事前審査願なのですが。

6/20以後建築基準法が変わって、確認申請の訂正が基本的に出来なくなりました。

そのため、事前審査願いが以前の確認申請という感じ、

そこで訂正し、本申請が訂正の無い書面になるという仕組みです。

姉歯さんの事件以後、建築士は故意に虚偽の申請を出すかもしれない、

それを見破らなければ、確認審査機関に責任がかかってしまうので、

そういうことが出来ないようなチェック体制を作る、という考え方みたいです。

「確認申請に、私の一級建築士の免許証のコピーを付けなくてはいけないそうです。」

との、確認機関で対応しているスタッフからの携帯電話に、

あまりのバカらしいマニュアル主義の徹底に驚きと苦笑が入り混じりました。

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07/6/20にて、建築基準法の手続き規定が大幅に変わりました。
そのこともあって、
駆け込みで数件6/20までに確認を出して以降、今まで確認申請を出していませんでした。
久しぶりに出す確認申請で驚いたのが、
今まで使っていた国の外郭団体が作っていた確認申請用文書プログラムが、
法改正以降2ヶ月もたっているのにまだ更新されていないので、
急遽法改正のために作られたＷＯＲＤ文書のプログラムを
使うことになってしまったことです。
（以前のプログラムで作った書類にお客さんの印鑑を頂いてしまったので、
再度、お客さんに印鑑をもらいに行くはめになってしまいました
書面自体はあまり変わっていないのに）－ボヤキ
国の外郭団体のものでさえ更新がまだなされていないということは、

その他の申請用プログラムもまだだったりしそうです。
木造住宅のそんなに大変ではない申請ですが、事前審査受付方式にして頂きました。
直接本申請をしてもいいのですが、間違いや訂正があった場合に、
今までのように訂正することが出来ず、申請の出し直しになってしまうためです。
これからは、
確認申請を出した図面どおりに工事をしないと相当手続きが面倒になるようです。
これは、あの姉歯さんの事件で構造計算の差し替えや申請の訂正、変更により、
余計に不正が見抜けなくなってしまった経緯があるからのようです。
しかし、工事では、工事が進むに従い、お客様のご要望が変化したり、
思わぬ不具合を修正したりしながら進めるものと考えている私としては、
とてもやりづらい事が出てきそうです。

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