ホーム » v 建築と価格・経済 - 一級建築士 本田明のブログ
先日、ある工事の設計の入札会がありました。
鉄骨で700㎡やりがいのある規模でもあり
近頃、官公庁関係はサッパリでしたので、何とかがんばってみようと金額を入れたのですが、
私の金額の88％で、入札された方が落札されました。
落札された方は、滋賀県で五指に入ると思われる設計事務所、
この業界は本当に厳しいのだなーと実感してしまいました。
多分ここ何年かは消耗戦が続き、役所に指名願いを出せる業者が適正な数まで
減らなければ、まともな金額の受注は難しいのかな。
そんな状況を肌に感ずることなく、ノホホンと、入札会に参加した自分が少し情けなくなりました。
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一年分固定資産税を払わないで済む方法、といっても脱税ではありません。
建物を新築する際の、節税方法の一つです。
固定資産税は、１年に１回の評価、その評価する日は何時かということです。
その評価する日は１月１日です。（１２月３１日だったかな？）
ということは、その日に建物として評価できなければ、その年に課税することはできません。
住宅ローンなどで、銀行が家屋を抵当権設定しないと、ローンのお金が下りない、
という場合などはそうもいっていられないのですが
特段の事情がなければ、登記や役所の竣工検査など、
建物が完成したと確認できる日付を１月以降にすることで、
その一年分の固定資産税を払わないで済みます。
年末竣工の工事はよくあることですが、
少し注意するだけで一年分の固定資産税を浮かすことができるのです。
土地の取得の場合はそういうことはありません。
土地の売買の場合は、その売買の際に、その年の分の固定資産税を按分します。
例えば、１月に売買した場合は、
買った人が11/12、売った人が1/12の固定資産税を払うように分割して
売買代金の中で清算されることになっています。
昨日、不動産の税金のことを書いたのでそのときに思い出したことを書き留めました。
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建築コストを下げるのは、当り前の事の積み重ねです。
いらない仕事はせず、不要な材料は使わない。
今度の場合は、増築改築工事ですので、
できるだけ既存であるものを活用する、ということになります。
コストの３／４は、基本プランが決まったときに自ずと決まってしまうといわれています。
今回の場合、ちょうど、トイレ・厨房・浴室などが既存部分にありましたので
それを、できるだけさわらない、ということが計画の基本になりました。
旅館という種類の建物で、給排水工事費が総工事費の3.5％しかないという結果は
その「さわらない」という原則からぶれずに、計画を進めた結果です。
プランニングが決まってからの変更ではそんなにコストを下げることはできません。
大枠を頭に描きながら、
図面を引くということがコスト管理においてもとても重要なことだと思います。
とはいっても、既存と増築の部分がチグハグな感じを与えてしまっては
新しく作りなおした意味が薄れてしまいます。
できるだけ既存にあるものを踏襲しながら作ったにもかかわらず
「全部、新しい作ったみたい」
との利用客の方の言葉が、私にとっては一番のほめ言葉のように感じました。
今回の設計から工事のコスト削減対策の具体的なことを列挙してみます。
◎設計積雪量を、雪下ろしによる低減を利用して100ｃｍに設定。
このことにより、構造部材のコスト削減が図れる。
◎昨年の建築基準法改正以前に工事に着手できる段取りにする。
6/20以後のドタバタをみてもこの方針は正解だったと思う。
◎既存の建物、特に水廻り部分については、可能な限りいじらない。
◎住宅用既製品アルミサッシをうまくアレンジして使い、オーダー品をできるだけ少なくする。
◎仮設工事の吟味。仮設トイレを設けず、既存建物の部分を使わしてもらう、
や仮設電気を引かず、隣の本宅の電源を利用さしてもらうなど。
◎ローコストな資材の情報を常に持っておく
ここでは、タイルや既製品建具に輸入品のものを使用している。
◎あまり、多業種の職人さんが入る設計をしない。
ここでは、鉄骨工事が終わった後は、ほとんど大工さんで仕事が運べるように計画
◎簡素なデザインに徹する
・ 照明器具は、間接照明やダウンライトの多用はやめ一つの器具であかりがうまく取れる
照明計画とし、配線工事費がかからないようにする。
・ ３間巾の和室の天井は、2間の既製品の杉杢ＰＢ底目天井の両側の3尺づつを
ビニールクロスとするなど、既製品建材をできるだけうまく利用する。
・ エアコンを壁掛けとし、そのエアコンがうまく和室になじむデザインを考える。
天井カセット型エアコンは機器も高いし工事費も高くつく。
思い返してみてまとめてみました。
関連項目
◎吉平さんのＨＰへ
◎ほんだ建築の実績一覧－旅館吉平増改築工事へ
(MYブログ08/01/06) コストを管理する（吉平さん工事覚書08）
(MYブログ08/01/04) なにげない手摺の形も（吉平さん工事覚書07）
(MYブログ07/12/31) 大広間和室周りのしつらえ（吉平さん工事覚書06）
(MYブログ07/12/30) 大広間の窓と障子（吉平さん工事覚書05）
(MYブログ07/12/29) 琵琶湖の魚料理の形をイメージ（吉平さん工事覚書04）
(MYブログ07/12/28) 吉平さん工事覚書03(地味な寸法の話）
(MYブログ07/12/27） 吉平さん工事覚書02（屋号）
(MYブログ07/12/24） 吉平さん工事覚書き01（法律編）
(MYブログ07/12/06) 撮影
(MYブログ07/11/29) 民家風の室内塗装
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昨日、ある講習会で住宅の瑕疵担保責任確保法という法律が制定され、
2年後には新築住宅を建てた場合は必ずその販売業者が
瑕疵保障のための保険に入るか供託をしなければならなくなりそう、とのこと。
地震保険・建築士の賠償責任保険・住宅保証制度、何もかも保険ばやり。
阪神の震災や姉歯さんの件以降、段々と宣伝や加入の勧誘が強くなってきたような感じ。
色んな事件から、結局は国の外郭団体や保険会社が太るようなシステムが
いくつも新たに作られている気がしてならない。
地震保険は、その掛け金が本当にちゃんと蓄積されるのか、
今かしましい年金問題のような結果にならないかどうか心配になる。
田舎の地震だったらパンクしないだろうが、大都市の災害だったら結局パンクしそうだし。
建築士の賠償責任や住宅性能保証の方は、
宣伝では思わぬ瑕疵があった場合の備えをすることは、業者として当然必要といわれるが、
実際には、本当にそうなのか。
手抜きをしていた業者の保険金支払を
まともな業者の掛け金で賄っている構図になってしまってはいないか心配だ。
そして、そこに蓄積された資金を運用することが経済的には正しいこととされ
※※ファンド等の運用会社で運用を依頼する。
その資金の行き先にまた経済が右往左往する。
資金的余力のない会社は、保険をかけざる得ないのかもしれないが、何だか腑に落ちない。
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今津東小体育館の件で、昔設計事務所に勤めていた時のことを、思い出しました。
もう25年以上も前のかけ出しの頃、当時勤めていた会社自体もなくなってしまったので
その当時の状況を少し話してみたいと思います。
たかしま21ブログ 06/12/02いよいよ12月議会開会 の記事の中に
「内容は、以前より指摘されていた、使用材料メーカーが１社指定されているようだ」
という文章があります。それに関連してのことなのですが。
当時、昔の木造校舎が、鉄筋コンクリート校舎に建て替わる最後の時期だったのか、
学校校舎の設計がよくありました。
それに付随して、体育館の設計もちょくちょくありました。
設計を受注すると、建設経済新聞などの、
業界紙にＡ社が設計を受注したということが掲載されます。すると、
体育館のカマボコ屋根などの特殊で大きな鉄骨構造物の加工メーカーが営業に来ます。
「構造設計もお手伝いしますので、是非我社の製品を」と。
基本的に、中小の設計事務所は構造設計部を内在していません。
内在していたとしても簡単な形態の構造物（中層10F位の箱型の建物程度まで）
なら計算できますが、特殊な物件は外注になると思います。
知り合いの構造事務所もあまりやったことがない。渡りに船の話なので、
数社営業に来たうちの一社に構造設計を依頼することになります。
そのような鉄骨加工メーカーは、
その会社独自のパテントを入れた技術を構造設計の中に盛り込みながら、
鉄骨部分の設計を行うことになります。
設計事務所の用紙枠に、その鉄骨メーカーが書いた図面と
そのメーカーの見積書と相見積と呼ばれる同業他社の見積が納入される。
その業界のメーカー同士は、相見積を出しあい値崩れを防いでいたのだと思います。
仕様書には、「鉄骨工事については、※※鉄工の責任施工とする」という一文が入れられて、
設計見積書にはそのメーカーの見積金額×※％の金額を記載する。
その掛け率も、メーカーに問い合わせて決定しているのは当然のこと。
このような流れだったと記憶しています。
逆にいうと、そのような設計経費の節減が出来るということを、
織り込み済みで、所長は設計価格を応札していたのだと思います。
普通の構造設計屋さんは、体育館の屋根の構造計算は出来ても、
それはあくまで構造をモデル化したものの計算であって、
特殊な建物の鉄骨の取付けや接合部の加工・組立方法などを
多く経験し熟知しているわけではありません。
構造設計の知識を持っていた当時の所長は、
逆にそのようなメーカーに依頼することのほうが方が
安心かつ妥当な設計が出来ると考えていた側面もあると思います。
例えば、
ある鉄骨の設計図で、体育館頂部の高さを鉄骨の自重から来るたわみを考慮して、
少し高く設定して加工し、建ち上がった時に設計寸法になるというような図面になっていて、
なるほど大きなスパンのものの設計になると、
イロイロな配慮が必要なのだなーと、感心したのを記憶しています。
中小の設計事務所は、上記のように、建築に関する技術を
全て内在化して設計なり、見積なりを行っているわけではありません。
鉄骨に関わらず、大型のサッシやガラス、電気・機械設備など、
多くの分野で、メーカーの協力を仰ぎながら、
アセンブルして設計図を整えて行くというのが現実です。
そのような中で、１社指定を全てなくすということは、非常に困難であるのが現実です。
そのような、特殊技術の一社指定による弊害をなくすために、技術提案型
というものもありますが、
中々適応が難しいのか、あまり普及していないのが現状のようです。
また、それ以外の理由で１社指定することがあります。それは、デザインです。
例えば、安藤忠雄の建築の扉の取手はほぼユニオンというメーカーの物ばかりです。
それは、その会社のデザインと自分の建築が一番マッチするからという理由だと思います。
そのように、その形はあのメーカーのその商品しかない、というこだわりがないと
「設計者」という職業のアイデンティティーにも関わる部分でもあります。
設計者としては、その1社指定したことの理由が、
真にその技術や形態が設計に必要であったということと、
価格的な裏付けの検討（本当に難しい）をすること。そして、
それが常に公表してもよい自信を持って業務に当たることが必要だと思います。
物を、
適正な競争原理の中で、妥当と思われる価格で発注するシステムを作り上げるというのは、
そう簡単なものではありません。
関連項目
設計見積・設計事務所うら話（本文）
公共発注に対する雑感02（MYブログ07/03/31）
公共発注に対する雑感01（MYブログ07/03/30）
入札てんやわんや（MYブログ06/06/28）
公共建築雑感（MYホームページ 建築つれづれ草より）
東京のエレベーター事故 （MYブログ06/06/06）
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今津東小体育館の件、部外者ですからあくまで想像でしかありませんが。
「入札てんやわんや」でも書いた通り、
1. 発注者に予算が合いそうにないことを告げ減額見直し設計という手間をおしみ、
安易に予算額に合わせた、無理な設計見積書の作成した。（設計者の落ち度）
2. 予算に合わない過度の設計を要求し、
それが予算内に収まらないからか、根拠のない「歩切り」を設定した。（発注者の落ち度）
3. 指名競争入札及び一般競争入札両方で、全ての会社がその経営判断で、
無理な落札をしようとしなかった。その原因の一つは、
「全ての会社」という所に、落札建設業者に公共発注の受注調整能力があった、
もう一つは、他の業者皆が他にそこそこの受注予測があった、ということ。（受注者側の事情）
その三つの複合的な原因からこのようなことが生じたと思う。
しかし、普通無理な価格を役所が提示しても、「赤字になった」と、
愚痴はこぼすものの落札してしまうのが業者の常。
入札を辞退するというのは相当な覚悟が建設業者の方にもあった、と思われる。
この場合最終的には、地元の建設会社が納得できる価格で受注し、
地域にお金が循環し、下請業者さんもひどく叩かれることもなくなるし、
建設業者さんの最初の判断はそれなりに正しかったのかと思う。
工事看板を見ると、
電気工事が分離発注になっていたり、（一括発注より経費の節減に繋がる）
設計業者と監理業者が別の会社になっていたり、
色々と、市（発注）側も経費の軽減について努力の後が見られます。
ただ、本当に2億9千万が不当で、3億3千万が正当かどうか、
もしかしたらその二つの金額の中間か、については、
昨日も書いた通り、ちゃんとした調査報告を見る以外何ともいえません。
関連項目
設計見積・設計事務所うら話（MYブログ07/04/01）
公共発注に対する雑感02（本文）
公共発注に対する雑感01（MYブログ07/03/30）
入札てんやわんや（MYブログ06/06/28）
公共建築雑感（MYホームページ 建築つれづれ草より）
東京のエレベーター事故 （MYブログ06/06/06）
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昨日、妻籠の記事を「建築と経済」というカテゴリーに入れ確認していたら、
そのカテゴリーの前の記事は、今津東小学校屋内運動場の発注のことでした。
その後日談。そういうと解体工事も終わって、本体工事も始まってるようです。
発注金額については、市の広報をいくら探してもありませんでした。
やっとたどり着いたのが、「たかしま21」という市議会会派の記事
たかしま21ブログ 06/12/02いよいよ12月議会開会
たかしま21広報誌12月号
結果は、ご覧頂ければわかりますが、3億3千万での発注、
当初一般競争入札時の予定額2億9千万、最低落札額2億7千万
よりは大幅に超過しての決着となったようです。
市対業者という構図で見れば、業者の営業受注力の勝ちという結果に終わったようです。
1回目の指名業者を外しての、2回目の一般競争入札
3回目は1回目の指名業者をまた参加させている。
ということは、1,2回目の市の入札行為に瑕疵があった。だから、その間違いを訂正した上で、1回目の指名業者も交えて3回目の入札会が行なわれた。
結果のみからは、そう類推できます。
その瑕疵の所在を明確にすることこそが、入札制度を明朗化することだと思います。
そして、設計価格の決定に関し、
第3者（国とか県とか建築積算協会などの公的な機関）に依頼し、その評価を受け、
それを土台に入札額を再決定する。責任者の責任を明確にする。
そのような手続きをすべき、
またしていたならば、そのことをオープンにすべきではないかと思います。
そのような手間隙を惜しまないことが、今後の適正な入札と、
ちゃんと適正にお金を支出しているという自負へと繋がると思います。
今の状態のままだったら、外野から見れば、
業者のいいなりになったと言われても仕方ありません。
それは、業者・市双方にとって良いことではないと思います。
・市の発表項目 0616制限付一般競争入札の執行について
・市の発表項目 【報道資料】制限付一般競争入札の結果について
・市の発表項目 【資料】今津東小学校体育館改築工事の起工式開催
・市の発表項目 今津東小学校体育館改築工事 資料(8KB)(PDF文書)
・市の発表項目 【0222報道資料】今津東小学校児童の体育館改築工事現場見学について
何だか、表に出していい文書しか発表されてない、というのがわかると思います。
入札談合など、こういう問題ではいつも建設業者ばかりが悪いように語られがちですが、
発注者や予定価格決定に大きく関わる設計者の問題も明確にすることが大事だと思います。
関連項目
設計見積・設計事務所うら話（MYブログ07/04/01）
公共発注に対する雑感02（MYブログ07/03/31）
公共発注に対する雑感01（本文）
入札てんやわんや（MYブログ06/06/28）
公共建築雑感（MYホームページ 建築つれづれ草より）
東京のエレベーター事故 （MYブログ06/06/06）
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妻籠・馬籠再訪雑感（その時の写真）
妻籠は、旧中山道の宿場町。
昭和51年(1976)日本で最初に「伝統的建造物群保存地区」に指定された所です。
京都では祇園甲部（お茶屋の町並み）など、奈良では今井町（江戸時代の総合商社街）など、
滋賀では、坂本（里坊の景観）・八幡（商家）・五個荘（商家）、の3ヶ所
ここマキノの近所では、福井の熊川宿など、全国で80地区指定されています。
妻籠宿･保存のあらまし の中には
妻籠の人たちは町並みを守るために家や土地を
「売らない・貸さない・壊さない」
という３原則をつくり、ここで生活しながら、
江戸時代の町並みという貴重な財産を後世に伝えているのです。とあります。
3月21日春まだ浅い時期でしたが、観光客で街道は賑わっていました。その賑わいを見て、
「アンノン族」といわれていた時代からの観光地の勝ち組だなー、と感じました。
歴史ある本物の建物群とそれを生活しながら一致団結して残そうという住民の心、
そのソフトとハードが整っていたから、
そのたゆまざる努力から、平成7年に新築の「妻籠宿本陣」も建設することが出来て、
見所もまた増える、またリピーターを呼ぶことも出来る、と。
比較するには大規模すぎるかもしれませんが、テーマパークで
一人勝ちといわれている東京ディズニーランドと通じるものがあると感じました。
・日本初のそして本家（本物）であるというコンセプトによる企画
・見所をひと回り歩くとちょっと疲れる、
「なんだこれだけか」という思いにはならないある程度規模以上の広がり（長さ）
・ディズニーシー・妻籠新本陣に見られるような、たゆまざるリニューアル
こういうものが、勝ち組の共通項なんじゃないか、と思いました。
翻って今津の旧商店街の活性化は･･････
景観・法律などの関連項目
以前妻籠馬籠へ行った時のコラム（MYホームページ建築つれづれ草より）
景観とそれを規制する法律 (MYブログ07/05/02）
今津浜・道路の景観 (MYブログ07/04/30）
今津浜の湖の家はどう？ (MYブログ07/04/28）
町並み景観雑感 (MYホームページ・建築つれづれ草より）
国立マンション考察 (MYホームページ・建築つれづれ草より）
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プラッツ近鉄京都が、ヨドバシカメラに衣替えすることになりました。
ＪＲ京都駅に入っている伊勢丹との競争に負けたというのが一般的な評価のようです。
少しネットで調べてみたら
京都では、お中元・お歳暮は「大丸」、地蔵盆の景品は「近鉄」でっていうのがある。
というブログの文章を発見しました。
これで地元での百貨店の「格」みたいのがわかる。
伊勢丹は、元々東京の資本。
関西で言うと高島屋や大丸ではなく阪急に似た位置付けのような気がする。
客層がすごくオーバーラップしていたのだろう。そこへ持ってきて、
元が東京というオシャレなイメージ、ＪＲ駅ビルという立地の良さ、
建物も国際設計コンペで原広司という有名建築家に委ねられた計画。
具体的にいうと、吹抜などもゆったりととられ、
屋外大階段の裏側の一直線のエスカレーターという他に類例のないとても見通しがいい、
広々と見えるプランニング。
全てに一歩も二歩も劣っていた。
そこで2000年3月に近鉄京都店からプラッツ近鉄に衣替えし、
新たな客層を発掘しようとした。
しかし、シャワー効果（注）を狙ってテナント入居させた、
新星堂・旭屋書店・ＳＯＦＭＡＰの顧客層と、その下の従来の百貨店と
変わらない専門店街の商品アイテムのミスマッチがあったような気がする。
だから、その衣替えも丸7年の寿命で終わってしまったのはないかと。
私自身本屋やソフマップで買い物をしたことはあるが、
下の階で買い物をした記憶がない。
よく思い出してみると、家族連れの場合は、伊勢丹か四条の高島屋か大丸、
プラッツ近鉄の方は開店の時には一度は家族で行ったような気もするが、後は一人だった。
新星堂・旭屋書店・ＳＯＦＭＡＰという店舗構成は、
それなりに当たっていたのではないかと思う。
その下の店舗構成がその客層にあったものに衣替えすればまた足を運ぶような気もする。
地元の商工会に入っていて、小売業は大変ということは良く聞かされているが、
大きい所は大きい所で大変だなーと思うニュースでした。
（注）シャワー効果－エスカレーター設備の機能と同じく、上の方の階までお客に足を運ばせる方法の一つ（阪急創業者の小林一三考え出したといわれている）
集客力が見込めるレストランを最上階に作り、一度最上階までお客を上がらせ、
そこから下の各階へ買い回り客の回遊させるよう考えられた百貨店の階構成。
その後シャワー効果を生み出すものとして、屋上遊園地や大催事場、最近ではシネコンなど
種類は変遷するがそのシステムは今も変わらない。
最近は、デパ地下の食品関係の売り場に有名テナントなどを配して集客力を高めることに
力を入れている。これは「シャワー効果」とは反対の地下からお客を押し上げるという意味で
「噴水効果」と呼ばれている。
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高島市で先日、珍しいことがあったみたいです。
今津東小学校屋内運動場改築
予定価格 ２億９千３百万円 、最低制限価格 ２億７千万円という
大きな工事の指名競争入札で、指名業者全員が辞退届を出し、入札ができなくなり、
急遽、制限付一般競争入札に切りかえ再度入札を実施するそうです。
詳しくは、高島市 一般競争入札のお知らせ にて
部外者の感想を二つ三つ
積算を担当した設計事務所は、この事態をどう思っているだろう。
予定価格が積算価格と一緒なら、真っ青かなー。
予算に無理矢理合わせた設計書（役所に提出する見積書のこと）を作っていて、
いつの間にか、世間の実勢から乖離してしまうことはありえる。
そうなっていたら、設計事務所の面目は丸つぶれだし、
短期間で設計変更など、色々必要となりそう。
しかし、設計事務所も「高みの見物」の場合もありえる。
市の内部で「歩切り」と呼ばれる、根拠の少ないが、
経験則に基づく値引きのパーセンテージを上乗せするから、それが大きすぎた可能性もある。
この場合は、市役所が真っ青。この金額だと市長さんもそのパーセンテージはご存知のはず。
景気が良くなってきたんだなー。
今までなら多少赤字が出てもお金が回ることを優先して、
受注する業者があったように思われるのだが、今回は全員辞退、
少なくとも、来年3月までの受注がそこそこは各社ともあるんだろうなー。
もう一つ考えられることは、
昔なら、ここで損をしても、また次の受注があるからがんばって取って置こう。
これくらいの工事なら実績にもなるし、という考え方もできたが、
今後の公共工事の発注も先細り、無理しなくてもいいと考えたかもしれない。
入札という制度は、合理的と考えられているがそうでない側面も多い。
例えば、全ての工事に5,6社の指名業者があるということは、
その制度がまともに機能するためには、各社が全て見積業務を行なわねばならない。
ということは、工事の発注量の5～6倍の見積業務の負担が常に建設業者側にかかりり、
また、その作業量は結局、受注工事金額の中に転嫁されることになる。
制度自体が、物の値段を高くしている側面もあることも知って欲しい。
実際には、取ろうと思わない工事は積算もしないだろうが。
辞退した側も驚いていると思う。多分、多少設計変更して、
予定価格－予算通り、工事内容－多少仕様を落とす、という格好で
再度業者を入れ替え入札、と思っていたはず。
それなら、今までの指名業者の枠自体は変わらず、業者間の協力関係は維持できる。
一般競争入札で落札した業者は、発注者サイドからは、非常に歓迎されるはず、
「ちゃんとできる業者がいた」と辞退した各社に見せることができるし。
ただ地元業者の育成、や地域経済の発展を標榜している市の方針とは、
ちょっとずれると思う。
落札業者からいえば、今後の高島市の発注事業についても指名業者になれるだろう。
高島市に食い込む千載一隅のチャンス。多分落札する業者は出現するでしょう。
これで、ちゃんとした建物ができさえすれば、この件に関しては、
建設業者の猛烈な押しを耐えしのぎ、発注者側うっちゃりにて、
きわどい勝利という所です。
7月24日追記 高島市 今津東小学校屋内運動場 入札不調に終わる（7/21 ）
詳しい内容はわかりません。
高島市のホームページからも内容が発表されました。
益々訳がわからなくなってきました。
関連項目
設計見積・設計事務所うら話（MYブログ07/04/01）
公共発注に対する雑感02（MYブログ07/03/31）
公共発注に対する雑感01（MYブログ07/03/30）
入札てんやわんや（本文）
公共建築雑感＜/font>（MYブログ06/06/06）
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